بیش از توان مالی خود برای خرید خانه هزینه نکنید یا برای خودتان بدهی ایجاد نکنید

در سال‌های منتهی به بحران مسکن، فقط ۱۴ درصد از متقاضیان وام مسکن رد شدند. از سال ۲۰۱۷، این رقم برای متقاضیان وام به ۳۲ درصد افزایش یافته بود. قانون اصلاحات مالی، وام‌دهی که در نهایت منجر به افزایش پرداخت وام‌های مسکن ارزان‌قیمت می‌شد را سخت‌تر کرد، اما اکنون که از بحران مسکن سال ۲۰۰۸ دورتر شده‌ایم، دوباره می‌بینیم که وام دهندگان دوباره شروع به کاهش استانداردهای خود کرده‌اند.

این امر مسئولیت متقاضیان وام را بیشتر می‌کند. در واقع متقاضیان وام باید پیش از هر اقدامی به بودجه خود یا همان توانایی مالیشان برای بازپرداخت بدهی نگاهی بیندازند. کارشناسان مالی به عنوان یک قاعده کلی توصیه می‌کنند که بیش از ۳۰ درصد از درآمد ماهانه خود را برای هزینه‌های مسکن خرج نکنید. این هزینه‌های اضافی شامل مالیات، بیمه صاحب خانه و بیمه رهن خصوصی است. دیو رمزی، کارشناس امور مالی شخصی، همچنین به مالکان خانه درباره وام‌های ۳۰ ساله هشدار می‌دهد و خریداران را تشویق می‌کند تا در صورت امکان، وام مسکن ۱۵ ساله با نرخ ثابت را انتخاب کنند. دوره کوتاه‌تر وام مسکن به این معنی است که وام گیرندگان باید ماهانه قسط بیشتری پرداخت کنند، اما در عین حال به این معنی است که در طول زمان بهره کمتری می‌پردازند و در نتیجه سریعتر صاحب سهام ملک خود می‌شوند.

وام‌های مسکن ۳۰ ساله رایج‌ترین نوع وام مسکن هستند. اگر به فکر تقاضای چنین وامی هستید، مراقب مشکلات دریافت نرخ بهره متغیر باشید و البته در نظر داشته باشید که پیش پرداخت بیشتر می‌تواند نرخ بهره را کاهش داده و در نتیجه ریسک شما را نیز کاهش دهد.

همیشه مبلغی برای تعمیرات غافلگیرکننده پس‌انداز داشته باشید.

وقتی دربارۀ بودجه صحبت می‌کنیم… منظورمان تمام هزینه‌های مسکن از جمله تعمیر و نگهداری آن است. دان همیلتون یکی از پرفروشترین نمایندگان املاک در منطقه پالم اسپرینگز می‌گوید: همیشه باید مقداری پس‌انداز برای تعمیرات اضطراری داشته باشید. فراموش نکنید که این پول نقد اضافی اهمیت بسیاری دارد، زیرا خریداران بسیاری را می‌شناسم که به هزینه‌های برنامه‌ریزی نشده فکر نکرده و سپس گرفتار شده‌اند.

فراموش نکنید که ممکن است به یک سقف جدید، تهویه مطبوع جدید؛ یا برخی لوازم جدید نیاز داشته باشید. به همین خاطر است که نباید به خرید خانه‌ای بیش از توان مالیتان فکر کنید. پرداخت هزینه‌های تعمیر به عهده شماست، پس بهتر است عاقلانه عمل کنید و به صورت ماهانه برای چنین هزینه‌هایی پس‌انداز کنید. در واقع باید هر سال ۱ تا ۳ درصد از کل هزینه‌های مربوط به خانه خود را برای تعمیرات ضروری کنار بگذارید. هوشمندانه رفتار کنید و یک حساب جداگانه برای مواقع اضطراری در نظر گرفته و بخشی از درآمدتان را در آن پس‌انداز کنید.

وام‌های مسکنی که نرخ بهره آن‌ها متغیر است، دوست شما نیستند.

پیش از بحران مسکن، وام‌های مسکن با نرخ بهره متغیر محبوبیت بسیاری پیدا کردند و خریداران را جذب خود کردند که پس از مدت زمانی معین (از ۶ ماه تا ۱۰ سال بسته به نوع قرارداد) افزایش می‌یافتند.

در سال ۲۰۰۶، پس از یک دوره که نرخ بهره وام‌ها پایین بود و طی آن میلیون‌ها نفر با وام خانه خریده بودند، دولت فدرال نرخ بهره را افزایش داد تا رشد اقتصادی را کاهش دهد: افزایش ۱۷ پله‌ای از ۱% به ۵.۲۵%. به همین خاطر صاحبان خانه مجبور به پرداخت اقساطی فراتر از آنچه پیش‌بینی کرده بودند، شدند.

برنامۀ صاحبان خانه این بود که وام خود را پیش از افزایش نرخ بهره بازپرداخت کنند، اما زمانی که وام‌هایی با نرخ بهره متغیر رواج یافت، ارزش املاک و مستغلات نیز افزایش یافت و زمانی هم که نرخ بهره افزایش یافت، قیمت املاک و مستغلات دچار افت شدیدی شد. با اینکه وام‌های نرخ بهره متغیر، پس از بحران، انتقاد شدیدی دریافت کردند، اما امروزه دوباره رواج پیدا کرده‌اند. فراموش نکنید که این وام‌ها هنوز هم خطرناکند. ممکن است شما هم در مقابل افزایش چشمگیر نرخ بهره آسیب‌پذیر باشید. اگر پس‌اندازی برای ریسک روی تصمیمات فدرال و نوسانات اقتصادی ندارید، پس پیشنهاد می‌کنیم که از وام مسکنی با نرخ بهره ثابت و قابل پیش‌بینی استفاده کنید.

هر افزایش قیمتی را حباب فرض نکنید، وقتی که بازار قوی است وارد آن شوید. هوشمندانه رفتار کنید.

همیلتون می‌گوید: «اگر به ۲۰ یا ۳۰ سال گذشته نگاه کنید، متوجه می‌شوید که قیمت خانه تقریباً هر سال ۴ درصد رشد کرده است. در واقع، با رسم نمودار رشد قیمت می‌توانید رشد ۴ درصدی را مشاهده کنید. اگر در طول دوره‌ای قیمت مسکن بالاتر از این درصد رفته باشد، یعنی حباب است.»

پس یادتان باشد که هر افزایش قیمتی حباب نیست، برعکس، زمانی که نیروهای بازار سالم همچون اقتصاد کمی و نرخ پایین بیکاری، احتمال مالکیت خانه را تقویت می‌کنند، ارزش املاک و مستغلات به صورت واقعی افزایش می‌یابند نه به صورت حباب یا مصنوعی. با اینحال اگر بحران مسکن سال ۲۰۰۸ تنها یک چیز به ما آموخته باشد، بهره بردن از خرید است. منطق قدیمی بازار سهام را فراموش نکنید: با قیمت پایین بخر، با قیمت بالا بفروش.

در مورد وام‌های مسکن امروزی تحقیق کنید.

حتی در بازار امروز که وام مسکن به شدت در آن تنظیم شده است نیز، بهتر است خانه‌تان را به کسی بفروشید که وام مجاز و معتبری گرفته‌اند. فراموش نکنید که وام‌های غیر مجاز اغلب به کسانی داده می‌شوند که با ریسک نکول بیشتری دست و پنجه نرم می‌کنند و همین وام‌های غیرمجاز منجر به ایجاد یک بازار ثانویه می‌شوند.

براساس گزارشات، در سه ماهه اول سال ۲۰۱۹، بیش از ۶ درصد از قراردادهای فروش خانه به دلیل مشکلات تأمین مالی خریدار لغو یا دیرتر از موعد تسویه شده بودند. بنابراین، در هنگام فروش ملک خود، اگر از ثبات مالی یا اعتبار وام خریدارتان اطلاعی ندارید، از مشاور املاکتان بخواهید تا کمی در مورد وضعیت خریدار احتمالیتان تحقیق کند. وام‌هایی که نرخهای بهره بالاتری دارند و به پیش پرداخت بیشتری هم نیاز دارند، لزوماً نگران‌کننده نیستند، اما کمی تحقیق برای اطمینان از قانونی بودن آنها بد نیست. از مشاور املاکتان بخواهید که یک نسخه از قرارداد وام خریدارتان را در اختیار شما قرار دهد و سپس آن را بررسی کنید. اگر همه چیز آماده و مهیا بود می‌توانید با خیال راحت به سمت فروش پیش بروید. اجازه ندهید که به دام گذشته گرفتار شوید، این درسهای مربوط به بحران مسکن در سال ۲۰۰۸ را به خاطر بسپارید.

اگر سال ۲۰۰۸ تنها یک چیز در مورد مالکیت خانه به ما آموخته باشد، این است که باید همیشه چشمانتان را باز نگه دارید و هنگام رسیدگی به امور مالی خود انتخابی عاقلانه داشته باشید. اگر به نظرتان انجام کاری درست است (مخصوصاً دربارۀ پول) احتمالاً درست است پس تردید نکنید.